Les outils financiers ne se valent pas tous. Et la plupart des comparatifs en ligne sont classés par commission, pas par qualité.
Ici, c’est différent, pour une raison simple : je n’écris que sur les plateformes où mon propre argent est investi.
Transparence, avant tout le reste
Cette page contient des liens de parrainage. Si vous vous inscrivez via l’un d’eux, je touche une commission — sans aucun surcoût pour vous, et souvent avec un bonus de votre côté.
Ça ne change rien à ce que j’écris. Vous trouverez sur cette page l’épisode réglementaire de Bricks, la hausse des défauts chez Baltis, et le mécanisme qui maintient artificiellement un taux de défaut à 0 % chez BienPrêter. Un comparatif qui ne dit que du bien ne vaut rien.
Ce que j’utilise vraiment, avec mon argent
J’investis 200 € par mois, répartis sur cinq plateformes. Des petits tickets, étalés dans le temps, sur beaucoup de projets différents.
Ce n’est pas une somme spectaculaire. C’est volontaire : cette classe d’actifs représente une part limitée de mon patrimoine, et je m’y tiens. Je vous conseille exactement la même prudence dans le guide crowdfunding pour débutants.
Voici les cinq, et surtout ce qu’elles sont réellement.
Trois choses très différentes derrière un seul mot
Avant le comparatif, une distinction que presque aucun site ne fait — et qui change tout.
On range ces plateformes sous l’étiquette « crowdfunding ». En réalité, elles relèvent de trois mécanismes qui n’ont rien à voir.
| Mécanisme | Ce que vous faites | Ce que vous touchez | Plateformes |
|---|---|---|---|
| Crowdfunding immobilier | Vous prêtez à un promoteur pour financer une opération | Des intérêts, à échéance. Vous ne possédez rien | La Première Brique, Bricks, une partie de Baltis |
| Immobilier fractionné | Vous détenez une part d’un bien mis en location | Une part des loyers, plus une part de la plus-value à la revente | Tantiem, une partie de Baltis |
| Crowdfactoring | Vous financez des factures de PME en attente de paiement | Des intérêts sur quelques semaines à quelques mois | BienPrêter |
Pourquoi c’est important : un prêt à un promoteur immobilier et le financement d’une facture d’entreprise ne subissent pas les mêmes chocs. Le premier dépend du marché du logement, le second de la trésorerie des PME. Les mélanger, c’est de la vraie diversification. Croire qu’on diversifie en prenant trois plateformes qui font la même chose, non.
Le comparatif des 5 plateformes
Données relevées en août 2026. Elles bougent chaque trimestre — vérifiez-les avant de vous décider.
| Plateforme | Type | Ticket | Rendement affiché | Taux de défaut | Perte en capital |
|---|---|---|---|---|---|
| La Première Brique | Crowdfunding immo | 1 € | ≈ 11,4 % | ≈ 10,5 % | 0 % depuis 2019 |
| Bricks | Crowdfunding immo | 10 € | ≈ 9,9 % | 6,51 % | TRI net de risque 7,78 % en 2025 |
| BienPrêter | Crowdfactoring PME (France + UE) | 20 € | 10 à 15 % | 0 % affiché | 0 % — mais voir la nuance plus bas |
| Tantiem | Immobilier fractionné | 100 € | 7 à 10 % | Sans objet (loyers) | Dépend de la revente du bien |
| Baltis | Multi-supports | 100 € | 10 à 11,7 % | En hausse depuis 2024 | Non communiqué clairement |
Comment lire un taux de défaut. Un « défaut » signifie qu’un projet est sorti du calendrier prévu, pas que l’argent est perdu. Un remboursement en retard de six mois est un défaut. C’est le taux de perte en capital qui mesure l’argent réellement disparu, et il est presque toujours bien plus bas.
Autre piège : chaque plateforme et chaque comparateur calcule ce taux à sa façon — en nombre de projets, en montants, avec ou sans les projets déjà remboursés. C’est pourquoi vous lirez 6 % ici et 16 % ailleurs pour la même plateforme. Je détaille ce mécanisme dans la page pilier Crowdfunding immobilier.
Mes avis détaillés
Chaque fiche suit la même grille : ce que c’est, ce qui m’a plu, ce qui m’a moins plu, pour qui c’est fait, et mon verdict.
Crowdfunding immobilier
La Première Brique
Vous prêtez à des promoteurs immobiliers sur des opérations courtes, de 12 à 24 mois. Le ticket démarre à 1 € — c’est le plus bas du marché français, et de loin.
| Ticket d’entrée | 1 € |
| Rendement moyen | ≈ 11,4 % |
| Taux de défaut | ≈ 10,5 % en août 2026 |
| Perte définitive | 0 % depuis 2019 |
| Régulation | Agréée PSFP par l’AMF |
Ce qui m’a plu
- Le ticket à 1 €. C’est ce qui rend la diversification réellement possible. Avec 200 € par mois, on peut viser vingt projets sans y consacrer un patrimoine.
- Zéro perte définitive depuis 2019. Le chiffre le plus important de cette fiche. Des retards, oui, mais aucun investisseur n’a perdu de capital à ce jour.
- Un taux de défaut sous la moyenne du secteur, qui dépasse 15 % selon les méthodes de calcul.
- Les projets partent vite, ce qui est plutôt bon signe sur la qualité de la sélection.
Ce qui m’a moins plu
- Les projets sont souscrits en quelques minutes. Si vous n’êtes pas disponible au moment de l’ouverture, vous passez à côté.
- Beaucoup de petites opérations régionales : il faut accepter de ne pas connaître le marché local de chaque projet.
- Comme partout : aucune liquidité. L’argent est bloqué jusqu’à l’échéance, et souvent au-delà.
Pour qui c’est fait
- Pour qui veut commencer petit et diversifier vraiment. C’est la plateforme que je conseillerais en premier à quelqu’un qui découvre le crowdfunding immobilier — après avoir posé son fonds d’urgence et son investissement mensuel.
Mon verdict. C’est la plus accessible des cinq, et celle dont le bilan est le plus rassurant à ce jour. Le ticket à 1 € n’est pas un gadget marketing : c’est ce qui permet d’appliquer la seule règle qui protège vraiment, la répartition sur beaucoup de projets.
Lien de parrainage. Vous bénéficiez généralement d’un bonus à l’inscription, et je touche une commission — sans surcoût pour vous.
Crowdfunding immobilier
Bricks
Même principe : vous prêtez à des promoteurs, sous forme d’obligations. Ticket à partir de 10 €. C’est devenue la première plateforme française de crowdfunding immobilier en 2025, avec 141 millions d’euros collectés contre 64,7 millions l’année précédente.
| Ticket d’entrée | 10 € |
| Rendement moyen | ≈ 9,9 % |
| Taux de défaut | 6,51 % au 30/06/2026 |
| TRI net de risque 2025 | 7,78 % |
| Régulation | Agréée PSFP, n° FP-2023-8 depuis le 30/06/2023 |
Ce qui m’a plu
- Le taux de défaut le plus bas des trois plateformes immobilières que j’utilise : 6,51 %, contre une moyenne de marché autour de 15 %.
- Un indicateur que peu de plateformes publient : le TRI net de risque, c’est-à-dire le rendement réellement constaté après défauts et retards. 7,78 % en 2025. C’est ce chiffre qu’il faut regarder, pas le taux affiché.
- Un volume de collecte qui donne accès à beaucoup de projets, donc à une diversification plus facile.
- L’interface est la plus claire des cinq.
Ce qui m’a moins plu
- Le passé de la plateforme mérite d’être connu. Entre 2021 et fin 2022, Bricks fonctionnait avec un modèle dit « royalties » que l’AMF a jugé non conforme en décembre 2022. La plateforme a tout arrêté, refondu son modèle, et obtenu l’agrément PSFP le 30 juin 2023. Depuis, toutes les offres sont des obligations conformes au règlement européen.
- Les retards ne sont pas toujours mis à jour en temps réel dans les tableaux de bord. Il faut aller vérifier soi-même.
- Croissance très rapide : c’est un signe de succès, mais aussi un point à surveiller. Collecter beaucoup impose de trouver beaucoup de projets.
Pour qui c’est fait
- Pour qui veut du volume de projets et un historique récent solide, et qui accepte de se renseigner sur l’épisode de 2022 avant de se décider.
Mon verdict. Les chiffres actuels sont les meilleurs du lot, et je continue d’y investir. Mais je préfère vous raconter l’histoire complète : une plateforme qui s’est fait recadrer par l’AMF, qui a tout reconstruit et qui est aujourd’hui agréée, ce n’est pas un défaut rédhibitoire — c’est une information que vous méritez d’avoir avant de choisir, pas après.
Lien de parrainage. Je touche une commission si vous vous inscrivez, sans surcoût pour vous.
Crowdfactoring — financement de factures
BienPrêter
Ici, on quitte l’immobilier. Vous financez des factures de PME en attente de paiement : l’entreprise touche son argent tout de suite, vous êtes remboursé avec intérêts quand son client paie. Ticket à partir de 20 €, sur des durées courtes de quelques semaines à quelques mois.
Majoritairement des entreprises françaises, mais plus seulement : depuis l’obtention du passeport européen, la plateforme propose aussi des projets dans d’autres pays de l’Union — encore rares, mais le champ est ouvert.
| Ticket d’entrée | 20 € |
| Rendement affiché | 10 à 15 % |
| Taux de défaut affiché | 0 % en juillet 2026 |
| Durée des projets | Quelques semaines à quelques mois |
| Régulation | Agréée PSFP par l’AMF (n° FP-2023-38), créée en 2017 |
| Passeport européen | Oui — l’une des 15 plateformes françaises sur 57 à le détenir |
Ce qui m’a plu
- C’est la seule des cinq qui diversifie réellement. Le risque ne dépend pas du marché du logement mais de la trésorerie des entreprises. Quand la promotion immobilière tousse, ça ne se transmet pas ici.
- Les durées courtes. Quelques semaines à quelques mois au lieu de deux ans. L’argent tourne, et on voit vite si le mécanisme fonctionne.
- Le passeport européen PSFP. Seules 15 plateformes françaises sur 57 le détiennent. Il autorise la plateforme à financer des projets dans 26 pays, ce qui élargit la diversification au-delà du seul marché français — et c’est un signal fort sur la solidité de son dossier réglementaire.
- Aucune perte définitive infligée aux investisseurs depuis 2017.
- Ticket à 20 €, ce qui permet de répartir sur beaucoup de factures.
Ce qui m’a moins plu — et c’est important
- Le 0 % de défaut demande une explication. Il n’est pas dû à l’absence d’incidents : la plateforme rachète les créances qui posent problème. Autrement dit, elle absorbe le risque sur son propre bilan pour préserver la performance affichée.
- C’est rassurant à court terme. Mais ça déplace le risque plutôt que de le supprimer : la garantie tient tant que la plateforme en a les moyens. Un taux de défaut à 0 % qui repose sur un rachat n’est pas le même qu’un taux à 0 % qui repose sur l’absence de problèmes.
- Le risque devient donc en partie un risque de plateforme, plus difficile à évaluer qu’un risque de projet.
- Les projets hors de France demandent plus de vigilance. Ils restent rares, et deux points rassurent : les contrats demeurent soumis au droit français, et le recouvrement transfrontalier est facilité par le Titre Exécutoire Européen. Mais évaluer la solidité d’une PME étrangère reste objectivement plus difficile.
Pour qui c’est fait
- Pour qui a déjà du crowdfunding immobilier et cherche à sortir du tout-immobilier. C’est un complément, pas un point de départ.
Mon verdict. C’est ma ligne de diversification hors immobilier, et je la garde. Mais je préfère que vous compreniez d’où vient ce 0 % : c’est le genre de chiffre qui rassure à tort si on ne sait pas comment il est fabriqué.
Lien de parrainage. Je touche une commission si vous vous inscrivez, sans surcoût pour vous.
Immobilier fractionné
Tantiem
Changement de logique. Vous ne prêtez pas : vous détenez une part d’un bien réellement mis en location. Vous touchez une part des loyers chaque mois, et une part de la plus-value si le bien est revendu plus cher. Ticket à partir de 100 €.
| Ticket d’entrée | 100 € |
| Rendement brut visé | 7 à 10 % |
| Ce que vous touchez | Une part des loyers, plus la plus-value à la revente |
| Volume financé | ≈ 15 M€ sur plus de 20 biens |
| Régulation | Agréée PSFP, n° FP-2025-03 |
Ce qui m’a plu
- Pas d’effet de levier bancaire. Les biens sont achetés sans crédit, ce qui supprime le risque de défaut lié à un emprunt — un des principaux facteurs de casse dans la promotion immobilière.
- Une hypothèque de premier rang au profit des investisseurs. En cas de problème, vous n’êtes pas derrière une banque dans l’ordre des créanciers. C’est rare, et ça compte.
- Un revenu locatif régulier, pas une échéance lointaine à espérer. Psychologiquement, c’est très différent d’un prêt à 24 mois.
- C’est de l’immobilier au sens propre : un bien existe, il est loué, il a une valeur.
Ce qui m’a moins plu
- Le ticket à 100 € rend la diversification plus coûteuse que sur La Première Brique. Pour vingt biens, il faut 2 000 €.
- La plateforme est jeune : agrément obtenu en 2025, environ 15 millions financés. Il n’y a pas encore d’historique long à examiner.
- Le rendement dépend de la revente du bien, dont la date n’est pas garantie. La sortie est moins prévisible qu’une obligation à échéance fixe.
- 7 à 10 % brut, c’est en dessous des taux affichés en crowdfunding — logique, le mécanisme est différent, mais autant le savoir.
Pour qui c’est fait
- Pour qui veut de l’immobilier locatif sans gérer de locataire, et qui préfère un revenu régulier à une échéance unique. Pas pour qui cherche le rendement maximal.
Mon verdict. C’est la plateforme dont le montage me paraît le plus protecteur des cinq : pas de dette bancaire, hypothèque de premier rang. En contrepartie, elle est jeune et le rendement est plus modeste. Un bon complément, à surveiller dans les prochaines années.
Code de parrainage : 16XDh — à saisir à l’inscription sur tantiem.com. Je touche une commission, sans surcoût pour vous.
Multi-supports
Baltis
La plus généraliste des cinq. Baltis propose du crowdfunding immobilier, de l’immobilier fractionné, du financement de startups, des FCPR et des SCPI. Ticket à partir de 100 €, et même 1 € sur la catégorie énergies renouvelables. Créée en 2016, agréée par l’AMF depuis 2021, intégrée au groupe Magellim.
| Ticket d’entrée | 100 € (1 € sur les énergies renouvelables) |
| Rendement moyen | 10 à 11,7 % |
| Taux de défaut | En forte hausse depuis 2024 |
| Supports proposés | Crowdfunding, fractionné, startups, FCPR, SCPI |
| Régulation | Agréée AMF depuis 2021, groupe Magellim |
Ce qui m’a plu
- La variété des supports. C’est la seule des cinq qui donne accès à des SCPI et à des FCPR depuis la même interface.
- Le ticket à 1 € sur les énergies renouvelables, qui permet de tester un secteur totalement décorrélé de l’immobilier.
- L’adossement au groupe Magellim apporte une solidité que n’ont pas les plateformes indépendantes.
- Des rendements parmi les plus élevés du lot, autour de 11 %.
Ce qui m’a moins plu — le point de vigilance
- Le taux de défaut est en forte hausse depuis 2024. C’est la conséquence directe de la dégradation du marché immobilier de 2023-2024, mais c’est le signal le plus préoccupant des cinq fiches de cette page.
- Les données de perte en capital ne sont pas communiquées aussi clairement que chez Bricks ou La Première Brique. Or c’est le chiffre qui compte le plus.
- La diversité des supports est un atout, mais aussi un piège : mélanger crowdfunding, startups et SCPI sur une seule interface donne l’illusion de diversifier alors que les niveaux de risque sont très différents.
- La note des communautés d’investisseurs est la plus basse des cinq.
Pour qui c’est fait
- Pour qui a déjà de l’expérience et veut explorer plusieurs classes d’actifs depuis un seul compte. Ce n’est pas la plateforme sur laquelle je conseillerais de débuter.
Mon verdict. C’est celle sur laquelle je suis le plus réservé aujourd’hui, et je préfère le dire clairement même si c’est un lien de parrainage. La hausse des défauts et le manque de transparence sur les pertes en capital méritent d’être surveillés. J’y reste investi, avec des montants prudents.
Code de parrainage : G2MM8WTOL6 — à saisir à l’inscription sur baltis.com. Je touche une commission, sans surcoût pour vous.
Si je devais n’en garder qu’une
La question qu’on me pose le plus. Voici ma réponse, par situation.
| Votre situation | Ma recommandation | Pourquoi |
|---|---|---|
| Vous découvrez le crowdfunding | La Première Brique | Le ticket à 1 € permet de répartir sur vingt projets sans immobiliser un patrimoine. Zéro perte définitive depuis 2019. |
| Vous voulez les meilleurs chiffres actuels | Bricks | 6,51 % de défaut et un TRI net de risque publié à 7,78 %. À condition de connaître l’épisode 2022. |
| Vous avez déjà du crowdfunding immobilier | BienPrêter | La seule qui sorte vraiment de l’immobilier. C’est là qu’est la diversification réelle. |
| Vous préférez des loyers à une échéance | Tantiem | Pas de dette bancaire, hypothèque de premier rang, revenu locatif régulier. |
| Vous voulez explorer plusieurs classes d’actifs | Baltis | Mais avec prudence : les défauts progressent et les pertes sont mal documentées. |
Conseil Investir sans stress
Ne commencez pas par choisir une plateforme. Commencez par vérifier que vous avez le droit d’être là.
Un fonds d’urgence de 3 à 6 mois de dépenses, un investissement mensuel automatique déjà en place, et pas plus de 5 à 10 % de votre patrimoine financier sur cette classe d’actifs. Si ces trois conditions ne sont pas réunies, la meilleure plateforme du monde reste une mauvaise idée.
Ce que je n’ai pas testé — et que vous ne trouverez donc pas ici
Cette page ne couvre que le financement participatif, parce que c’est le seul domaine où j’ai de l’argent engagé sur plusieurs plateformes et assez de recul pour comparer.
Vous ne trouverez donc pas d’avis sur les banques en ligne, les courtiers ETF, les assurances-vie ou les applications de budget. Non par oubli : je n’ai pas testé suffisamment d’alternatives pour comparer honnêtement.
Je préfère une page qui tient sa promesse sur un sujet à une page qui promet cinq comparatifs et n’en livre aucun. Ces catégories arriveront quand j’aurai réellement quelque chose à dire.
Ma méthode de test
Chaque avis de cette page suit la même grille :
- Ce que c’est, en trois phrases : le mécanisme, pour qui, le point fort principal
- Ce qui m’a plu : des points concrets, vérifiés en usage réel, pas repris d’un dossier de presse
- Ce qui m’a moins plu : les limites, les frictions, les zones d’ombre — il y en a toujours
- Pour qui c’est fait : jamais « pour tout le monde »
- Mon verdict : clair et nuancé, y compris quand il est défavorable à une plateforme que je monétise
Et une règle non négociable : je n’écris que sur des plateformes où mon propre argent est investi. Si une plateforme ne figure pas ici, c’est que je ne l’utilise pas.
Questions fréquentes
Vos liens de parrainage influencent-ils vos avis ?
Non, et vous pouvez le vérifier : cette page contient l’épisode de non-conformité AMF de Bricks, la hausse des défauts chez Baltis, et l’explication du mécanisme qui maintient le 0 % de défaut de BienPrêter. Aucun de ces trois points ne sert mes commissions. Ils servent votre décision.
Pourquoi seulement cinq plateformes ?
Parce que ce sont les cinq où j’investis réellement, à hauteur de 200 € par mois. Écrire un avis sur une plateforme que je n’utilise pas serait de la reprise de communiqué, pas un avis.
Combien faut-il pour commencer ?
Techniquement, 1 € sur La Première Brique. Raisonnablement, de quoi répartir sur quinze à vingt projets — et seulement après avoir constitué un fonds d’urgence. Le guide pour débutants détaille la marche à suivre.
À quelle fréquence ces chiffres sont-ils mis à jour ?
Les données de cette page datent d’août 2026. Les taux de défaut évoluent chaque trimestre : je les réactualise à chaque révision, et la date figure au-dessus du comparatif. Vérifiez toujours sur le site de la plateforme avant de vous engager.
Pour aller plus loin
- Crowdfunding immobilier — le fonctionnement, les mécanismes, les tickets d’entrée
- Par où commencer avec 100 € — le guide pas à pas
- Immobilier simple — les alternatives : SIIC, ETF immobiliers, SCPI
- Revenus complémentaires — neuf façons de dégager de quoi investir
Avant de choisir une plateforme
Le guide « Par où commencer ? » reprend la méthode en 4 étapes, les 5 erreurs qui coûtent le plus cher, et un plan sur 30 jours à cocher. 18 pages, gratuit, sans jargon.
Parce que choisir la bonne plateforme ne sert à rien si les fondations ne sont pas posées.
Mentions. Cette page a une vocation informative et ne constitue pas un conseil en investissement. Son auteur n’est pas conseiller en investissements financiers. Le financement participatif présente un risque de perte en capital, y compris totale, et une absence de liquidité. Les agréments AMF encadrent les plateformes, pas la réussite des projets qu’elles proposent. Chiffres relevés en août 2026, susceptibles d’évoluer chaque trimestre.
Les liens et codes de cette page sont des liens de parrainage : je perçois une commission en cas d’inscription, sans surcoût pour vous.